武藤 弥　思考の変遷
不動産、建築と、金融は切っても切れない関係だ。

シェアハウスなどまだ投資商品として十分に認知されてない物件を作り、開発していると、いつも金融の壁にぶち当たる。リノベーションもまた然り。

つまり金融機関が評価できないのだ。結果、資産の流動性が普通のモノに比べ低くなる。アセットタイプによるものもあるが、例えば、新築と中古だと流動性はかなり変わる。

例えば、税務上の残存期間しかローンのアモチ期間を見られない場合が多い。すると、古い物件はそもそも融資対象となりにくい。

 

人々の暮らしや、都市景観を変えていこうとするのであれば、金融の仕組み、解釈を変えていくという作業が必須だが。

 

金融庁と国交省のパワーバランスの問題でもあるのだろうな。

やはりより優秀（学歴という意味で）な人がいる省庁の方が強いんだろうな。

昔聞いた話で、サブプライム問題はなぜ起きたかというはなし。

ハーバードとかの優秀な人たちの中で、最も優秀な部類の人たちは、自分で起業する。

その次ぐらいの人たちが投資銀行に就職していく。そして真ん中ぐらいの普通の人たちが、格付け会社に就職していく。

つまり、自分より頭のいい人たちが作った、金融商品など評価ができないのだ。

その金融商品を作った人に、評価の仕方を教わったりして、ＡＡＡとかいう評価をつけているわけだ。それはやりたい放題だろうなと思う。

 

日銀がどんなに金融緩和と言っても、要は、金融庁が、不良債権起きたときに結局レンダーに責任とらせますよ、という態度でいる限り、銀行の姿勢は簡単には変わらないだろう。

そして、わかりやすい方向のみに資金が集中し、局所的な一時的資産インフレが起きる。そっちの方が危ないとわかっていても。

 

税務上の残存期間しかローン元本返済期間を見られないという形である限り、古い建物はなかなか流動性を確保できず、結局、壊して建て直したほうがいい、という従来の流れになる。

いったいそれにより、どれだけの社会資本を毀損したことか。

誰の意思が働いてそのような制度設計になっているのか。日本人を疲弊させて貧乏にさせることにより誰が得をするのか。

穴を掘って、その土で、隣の穴を埋めて。また掘って、また埋めて。

壊しては建て直し、又壊して、建て直し。

最終消費者に必ず目減りする新築建物という資産を持たせ、一生をかけて、団信にまで入ってローン返済させていき、かつ、最後は、相続で召し上げる。

この流れ変わらないと、都市景観は本質的には変わらないだろうと思うが。

 

でも、挑戦を続けるしかない。

The Forumの建物もとても美しいが、不動産金融的に見たら、壊して、位置指定道路引き込んで、２０坪ぐらいの土地に細切れにして、戸建分譲することが最適解となってしまう土地。そしてまた都市景観が失われる。

The Forumはその流れへの抗いの行動の一つでもある。

 

古ビルでシェアハウス又はシェアオフィス、なんて、金融的には、まずハードルが高い。

それを丁寧に説明し、金融の理解を得ていくしか、その建物は残りえない。